о прекращении права пользования (если отпало правовое основание проживания, например прекратились семейные отношения с собственником)
Разрешение споров о вселении, выселении и признании утратившим право пользования жилым помещением
Помогаем разрешить споры о вселении, выселении и прекращении права пользования квартирой или жилым домом. Защищаем интересы собственников и законных пользователей жилья, добиваемся устранения препятствий в проживании, представляем интересы при необоснованных требованиях о выселении.
О практике
Право пользования квартирой или жилым домом может принадлежать не только собственнику. В предусмотренных законом случаях им обладают члены семьи собственника, наниматель и члены его семьи, граждане, сохранившие право пользования при приватизации, а также лица, проживающие на основании договора или завещательного отказа.
Споры возникают после прекращения семейных отношений, смены собственника, добровольного выезда, отказа предоставить доступ в помещение либо прекращения договора, на основании которого гражданин был вселён.
Для определения способа защиты необходимо установить правовой режим помещения, основание вселения, фактическое проживание, обстоятельства выезда и наличие препятствий в пользовании жильём.
Регистрация и право пользования жилым помещением
Регистрация гражданина по месту жительства и право пользования жилым помещением имеют различную правовую природу.
Регистрация представляет собой предусмотренный законом способ учёта граждан. Она сама по себе не порождает право пользования жилым помещением, а отсутствие регистрации не означает отсутствия такого права.
В зависимости от основания возникновения и прекращения права могут заявляться требования:
о признании утратившим право пользования — если гражданин добровольно выехал из помещения, предоставленного по договору социального найма, и отказался от осуществления прав и обязанностей по договору
о признании не приобретшим право пользования (если гражданин был зарегистрирован, но фактически не вселялся и право пользования у него не возникло)
о выселении (если гражданин продолжает занимать помещение после прекращения либо при отсутствии права пользования)
о вселении и нечинении препятствий (если право пользования сохраняется, но его осуществлению препятствуют другие лица)
Вступившее в законную силу решение о выселении или признании гражданина утратившим право пользования является основанием для снятия его с регистрационного учёта в соответствии со статьей 7 Закона РФ № 5242-1. Поэтому снятие с регистрационного учёта является последствием разрешения спора о праве пользования, а не самостоятельным способом прекращения этого права.
Вселение и устранение препятствий в пользовании
Для удовлетворения требования о вселении необходимо подтвердить наличие у истца права пользования жилым помещением и фактическое создание препятствий в его осуществлении.
Собственник вправе требовать устранения нарушений своего права на основании статьи 304 ГК РФ. Одновременно могут заявляться требования о вселении, нечинении препятствий, и обеспечении доступа в помещение.
Право других лиц может возникать вследствие вселения в качестве члена семьи собственника, договора социального найма, соглашения с собственником, завещательного отказа или другого предусмотренного законом основания.
При вселении в жилое помещение по договору социального найма применяются правила статьи 70 ЖК РФ. Для вселения супруга, детей и родителей нанимателя требуется письменное согласие проживающих совместно с ним членов семьи. Для вселения других граждан необходимо также согласие наймодателя. Несовершеннолетние дети вселяются к родителям без согласия остальных членов семьи нанимателя и наймодателя.
Смена замков, недопуск в квартиру или вывоз вещей не прекращают право пользования. При наличии спора ограничить доступ либо выселить гражданина можно только на основании судебного решения.
Прекращение права бывшего члена семьи собственника
Членами семьи собственника признаются проживающие совместно с ним супруг, дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи, если собственник вселил их именно в таком качестве.
По общему правилу после прекращения семейных отношений право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника не сохраняется. Если гражданин продолжает занимать помещение, собственник вправе потребовать прекращения права пользования и выселения.
Суд может сохранить право пользования на определённый срок, если у бывшего члена семьи отсутствуют основания пользоваться другим жилым помещением, а его имущественное положение и иные заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют обеспечить себя жильём.
Расторжение брака между родителями само по себе не прекращает право ребёнка пользоваться квартирой родителя-собственника. Несовершеннолетний ребёнок не становится бывшим членом семьи собственника только вследствие раздельного проживания родителей.
До предъявления требования к бывшему супругу необходимо установить правовой режим недвижимости. Если квартира приобретена в период брака за счёт общих доходов, регистрация права только на одного супруга не исключает возникновения совместной собственности.
При продаже, дарении или другом переходе права собственности право пользования членов семьи прежнего собственника по общему правилу прекращается. Исключения могут быть установлены законом или договором.
Права, сохраняемые при приватизации и выплате паевого взноса
Особое положение занимают граждане, которые в момент приватизации имели равное право пользования жилым помещением, но не приобрели долю в праве собственности.
На таких лиц не распространяется общее правило о прекращении права пользования после прекращения семейных отношений с собственником. Их право также учитывается при последующем переходе квартиры к другому собственнику.
Аналогичные гарантии установлены для определённых членов и бывших членов семьи собственника кооперативного жилого помещения, имевших равное право пользования на момент полной выплаты паевого взноса.
Сам по себе развод, прекращение семейных отношений или переход права собственности не прекращают сохранённое законом право пользования. Вместе с тем при добровольном и окончательном выезде гражданина суд может исследовать вопрос о фактическом отказе от дальнейшего осуществления этого права. Продолжительное отсутствие без оценки причин выезда и наличия препятствий для проживания для такого вывода недостаточно.
Утрата права пользования жилым помещением по договору социального найма
Члены семьи нанимателя имеют равные с ним права и обязанности по договору социального найма. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Временное отсутствие гражданина независимо от его продолжительности не изменяет прав и обязанностей по договору социального найма.
Признание утратившим право пользования возможно, если гражданин добровольно и постоянно выехал в другое место жительства и тем самым в одностороннем порядке отказался от прав и обязанностей по договору.
Согласно пункту 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 14 суд выясняет:
причины и продолжительность отсутствия
добровольность или вынужденность выезда
временный или постоянный характер проживания по другому адресу
наличие препятствий в пользовании квартирой
сохранение вещей и попытки вернуться
исполнение обязанностей по оплате жилья и коммунальных услуг
Ни отсутствие гражданина, ни неоплата коммунальных услуг, ни наличие другого жилого помещения сами по себе не подтверждают утрату права. Все обстоятельства оцениваются в совокупности. Особенно внимательно исследуются причины выезда несовершеннолетнего, поскольку место его проживания определяется родителями.
Для служебных жилых помещений, общежитий и других помещений специализированного жилищного фонда действуют самостоятельные основания прекращения договора и выселения. При разрешении такого спора необходимо учитывать цель предоставления жилья, содержание договора, прекращение трудовых или служебных отношений и гарантии, предусмотренные статьей 103 ЖК РФ.
Мы оказываем юридическую помощь по делам:
- о вселении и устранении препятствий в пользовании жилым помещением
- о прекращении, утрате или неприобретении права пользования и выселении
- о сохранённом праве пользования после приватизации или перехода права собственности
- о защите от необоснованного выселения
Как мы можем помочь
В зависимости от обстоятельств дела мы:
- определяем правовой режим помещения и надлежащее требование
- собираем и оцениваем доказательства
- подготавливаем иск, встречный иск или возражения
- представляем интересы доверителя в суде и при исполнении решения
Практику ведут оба партнёра
Денис Халаев
Управляющий партнёр юридической фирмы «Халаев, Свотнев и партнёры»
Специализируется на разрешении экономических (хозяйственных) споров, споров в сфере недвижимости, строительства и землепользования
Профиль на zakon.ru (откроется в новой вкладке) — профессиональный юридический форум
Николай Свотнев
Партнёр юридической фирмы «Халаев, Свотнев и партнёры»
Специализируется на разрешении споров с органами государственной власти, споров о правах на имущество, защите персональных данных
Профиль на zakon.ru (откроется в новой вкладке) — профессиональный юридический форум
Вопросы и ответы
Можно ли выписать человека, который давно не живёт в квартире?
Одного длительного отсутствия не всегда достаточно. Важно выяснить, на каком основании человек получил право проживания, почему выехал и мешали ли ему вернуться. Для муниципального жилья временное отсутствие само по себе не прекращает права пользования.
Вы работаете с муниципальными квартирами или только с жильём в собственности?
Мы оказываем юридическую помощь независимо от вида жилья. Для частной квартиры и помещения по договору социального найма действуют разные правила. Мы определим, какие основания и доказательства имеют значение именно в вашей ситуации.
После развода бывший супруг обязан съехать из моей квартиры?
Это зависит от прав на квартиру и оснований проживания. Если бывший супруг является собственником, развод не прекращает его право. В других случаях нужно проверить соглашения и возможные основания сохранения права пользования. При определённых обстоятельствах суд может разрешить проживание на установленный срок.
Я собственник, но другие жильцы сменили замки и не пускают меня. Что можно сделать?
Можно добиваться устранения препятствий и восстановления доступа в квартиру. Нужно подтвердить ваше право и зафиксировать факты недопуска. Мы определим подходящие требования, включая вселение и передачу ключей, и при необходимости подготовим обращение в суд.
Как вы будете защищать меня, если иск о выселении уже подан?
Изучим требования истца, материалы дела и основания вашего проживания. Проверим, действительно ли право пользования прекратилось, подготовим возражения и необходимые доказательства. Если вам препятствуют в проживании, оценим необходимость собственных требований к другой стороне.
Можно поручить вам спор, в котором затронуты права ребёнка?
Да, можем помочь и в такой ситуации. Отдельно изучим основания проживания ребёнка, обстоятельства его вселения или выезда и права родителей на помещение. При подготовке позиции будем учитывать интересы ребёнка и особенности конкретного жилищного спора.
Оставить заявку
Дело ведёт партнёр фирмы
Денис Халаев
- Управляющий партнёр юридической фирмы «Халаев, Свотнев и партнёры»