основания приобретения недвижимости: договор, наследование, приватизацию, решение суда, участие в строительстве или иной документ
Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью
Юридическое сопровождение сделки с недвижимостью позволяет заранее выявить обстоятельства, способные повлиять на приобретение, сохранение и последующее использование объекта. Мы проверяем недвижимость и участников сделки, оцениваем правовые риски и сопровождаем её оформление на стороне покупателя или продавца.
Юридическая проверка объекта недвижимости
Задача юридической проверки состоит в выявлении рисков, оценке их значения и определении условий, при которых сделку можно совершить безопаснее.
В зависимости от вида объекта и истории права мы проверяем:
историю переходов права в пределах доступных документов и сведений
зарегистрированные ограничения и обременения, включая ипотеку, арест, запрет регистрационных действий, аренду и сервитут
наличие заявленных правопритязаний, возражений против зарегистрированного права и судебных споров
соответствие сведений о площади, адресе, назначении и иных характеристиках объекта документам и его фактическому состоянию
наличие перепланировки, реконструкции, пристроек или иных изменений, которые могут требовать оформления
права лиц, сохраняющих пользование жилым помещением после его продажи
задолженность по обязательным платежам, если она может повлиять на покупателя или проведение сделки
иные обстоятельства, способные препятствовать регистрации или дальнейшему использованию недвижимости.
Сведения ЕГРН имеют важное значение, но сами по себе не исчерпывают проверку. В соответствии со статьей 8.1 ГК РФ приобретатель, полагавшийся на данные государственного реестра, предполагается добросовестным, пока не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии у продавца права на отчуждение имущества. Поэтому оцениваются не только записи ЕГРН, но и обстоятельства, которые могли вызвать у разумного покупателя сомнения в законности сделки.
Особенности проверки квартиры, дома и земельного участка
При покупке квартиры дополнительно устанавливаются основания возникновения права каждого из собственников, сведения о зарегистрированных и фактически проживающих лицах, использование материнского капитала и исполнение обязательств по выделению долей (перечень не является исчерпывающим).
Если после продажи жилого помещения определенные лица сохраняют законное право пользования им, их перечень и содержание соответствующих прав должны быть отражены в договоре. Такое требование предусмотрено статьей 558 ГК РФ.
При проверке жилого дома исследуется законность возведения и реконструкции объекта, его назначение, параметры, соблюдение градостроительных и строительных правил и тд.
В отношении земельного участка проверяются:
местоположение и описание границ
наличие пересечений, реестровых ошибок и фактического занятия участка третьими лицами
категория земель и вид разрешенного использования
территориальная зона и градостроительный регламент
ограничения, связанные с зонами с особыми условиями использования территории
наличие законного доступа к участку
расположение коммуникаций, сервитутов и иных обременений
возможность использовать участок для целей покупателя
При приобретении нежилой и коммерческой недвижимости дополнительно анализируются действующие договоры аренды, права пользователей, назначение помещений, ограничения эксплуатации и документы, относящиеся к расположенным на объекте инженерным системам и оборудованию.
Проверка продавца и других участников сделки
Юридическая проверка касается не только недвижимости, но и лиц, участвующих в ее отчуждении.
В зависимости от обстоятельств мы устанавливаем:
личность продавца и соответствие представленных документов
полномочия представителя и содержание доверенности
наличие обстоятельств, требующих личного участия собственника
семейное положение продавца на момент приобретения и продажи имущества
необходимость нотариального согласия супруга
участие несовершеннолетних, ограниченно дееспособных граждан, опекунов и органов опеки
полномочия органов управления юридического лица
необходимость корпоративного одобрения крупной сделки или сделки с заинтересованностью
наличие судебных споров с участием продавца недвижимости и других заинтересованных лиц, исполнительных производств, сведений о банкротстве
признаки неплатежеспособности или иных обстоятельств, повышающих риск последующего оспаривания сделки
причины продажи, соответствие цены рыночным условиям и экономический смысл сделки
Если недвижимость относится к общему имуществу супругов, проверяется необходимость нотариально удостоверенного согласия в соответствии со статьей 35 СК РФ.
Для отчуждения недвижимости несовершеннолетнего или подопечного могут потребоваться предварительное разрешение органа опеки и нотариальное удостоверение сделки. Соответствующие правила установлены статьей 21 Федерального закона № 48-ФЗ и статьей 54 Федерального закона № 218-ФЗ.
Проверка риска оспаривания сделки
При оценке сделки мы исходим из того, как соответствующие обстоятельства рассматриваются судами при разрешении споров о недействительности договоров и истребовании недвижимости.
Регистрация права продавца не исключает возможности последующего спора.
Риски могут быть связаны, в частности:
с отсутствием необходимых полномочий или согласий
с нарушением прав супруга, несовершеннолетнего, наследника или участника общей собственности
с отчуждением имущества помимо воли собственника
с недостоверными документами или сведениями
с мнимым или притворным характером сделки
с обстоятельствами, ставящими под сомнение свободное волеизъявление стороны
с существенным занижением цены или отсутствием доказательств оплаты
с совершением сделки при наличии признаков неплатежеспособности продавца
с нарушением преимущественного права покупки
с незаконной приватизацией или неисполненным обязательством по наделению членов семьи долями
Особое внимание уделяется банкротным рискам. Сделка может быть оспорена при неравноценном встречном исполнении либо при доказанном причинении вреда кредиторам и осведомленности другой стороны о соответствующей цели. Основания оспаривания подозрительных сделок установлены статьей 61.2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».
Письменное заключение по результатам проверки
По результатам проверки мы подготавливаем письменное заключение, в котором указываются:
документы и информационные ресурсы, которые были исследованы
установленные обстоятельства и история права
выявленные ограничения, противоречия и недостающие документы
юридическая оценка рисков
дополнительные действия, необходимые для заключения договора
условия, которые следует включить в договор и порядок расчетов
итоговая рекомендация о возможности совершения сделки, необходимости изменения ее условий либо отказа от нее
Заключение отражает сведения, законно доступные на дату проведения проверки. Если для окончательной оценки необходимы техническое обследование, кадастровые работы, определение рыночной стоимости и тд., мы можем привлечь профильного специалиста, поскольку от полученных результатов будет зависеть целесообразность сделки.
Мы сопровождаем:
- покупку и продажу квартир, жилых домов, земельных участков и машино-мест
- сделки с нежилыми помещениями и коммерческой недвижимостью
- приобретение объектов с использованием ипотечного кредита
- альтернативные сделки и цепочки взаимосвязанных продаж
- сделки с долями в праве общей собственности
- сделки с участием супругов, несовершеннолетних, наследников и представителей
- приобретение недвижимости, ранее полученной по наследству, в порядке приватизации или на основании решения суда
- сделки с объектами, обремененными ипотекой, арендой или иными правами третьих лиц
- сделки, требующие корпоративного одобрения
- продажу недвижимости собственниками, которым необходимо обеспечить получение оплаты и ограничить последующие претензии покупателя
Как мы можем помочь?
В зависимости от содержания сделки мы:
- анализируем правоустанавливающие документы и историю переходов права
- проверяем продавца, представителей и других участников в пределах законно доступной информации
- выявляем семейные, наследственные, банкротные, корпоративные и регистрационные риски
- подготавливаем письменное заключение с оценкой рисков и условиями их устранения
- разрабатываем соглашение об авансе или задатке, предварительный и основной договоры и тд
- сопровождаем внесение аванса, подписание договора и государственную регистрацию перехода права
Практику ведут оба партнёра
Денис Халаев
Управляющий партнёр юридической фирмы «Халаев, Свотнев и партнёры»
Специализируется на разрешении экономических (хозяйственных) споров, споров в сфере недвижимости, строительства и землепользования
Профиль на zakon.ru (откроется в новой вкладке) — профессиональный юридический форум
Николай Свотнев
Партнёр юридической фирмы «Халаев, Свотнев и партнёры»
Специализируется на разрешении споров с органами государственной власти, споров о правах на имущество, защите персональных данных
Профиль на zakon.ru (откроется в новой вкладке) — профессиональный юридический форум
Статьи по теме
Все публикации
Блог
Зачем обращаться к юристу перед покупкой квартиры, если сделку уже сопровождает риелтор?
Риелтор предоставил выписку из ЕГРН без сведений об обременениях, покупатель передал задаток, но остался без квартиры и полутора миллионов рублей…
Вопросы и ответы
Что входит в юридическое сопровождение сделки с недвижимостью?
Мы проверяем документы на объект, основания возникновения права собственности, сведения о продавце и его полномочиях, выявляем ограничения и возможные риски. Анализируем условия договора, порядок расчётов и передачи недвижимости, помогаем согласовать необходимые изменения. Объём сопровождения определяется с учётом особенностей сделки и ваших задач.
На каком этапе лучше обратиться к юристу?
Лучше обратиться до внесения аванса или задатка и подписания предварительных соглашений. Это позволит проверить объект и продавца до принятия финансовых обязательств, согласовать условия покупки и порядок возврата внесённых средств, если сделка не состоится.
Достаточно ли выписки из ЕГРН для проверки недвижимости?
Нет. Выписка важная часть проверки, но дополнительно необходимо изучить документы, на основании которых приобретена недвижимость, историю перехода прав и сведения о продавце. Также проверяются обстоятельства, связанные с правами других лиц, использованием материнского капитала и возможным банкротством продавца.
Нужен ли юрист, если сделку сопровождает риелтор или удостоверяет нотариус?
Необходимость отдельного юридического сопровождения зависит от сложности сделки и объёма уже проводимой проверки. Нотариус проверяет законность сделки и действует беспристрастно. Юрист, привлечённый вами, помогает оценить условия именно с позиции ваших интересов, провести переговоры и согласовать порядок расчётов и исполнения обязательств.
Какие документы нужны для начала проверки?
Для начала желательно предоставить актуальную выписку из ЕГРН, документ, на основании которого продавец приобрёл недвижимость, и проект договора, если он уже подготовлен. В зависимости от ситуации дополнительно потребуются сведения о зарегистрированных жильцах, семейном положении продавца, использовании материнского капитала и полномочиях представителя. Точный перечень определяется после первичного изучения сделки.
Что происходит, если при проверке выявлены риски?
Мы объясняем, в чём состоит риск, какие последствия он может повлечь и можно ли его устранить до сделки. Если существенные риски устранить невозможно, рекомендуем отказаться от сделки. Результаты проверки и рекомендации отражаем в письменном заключении.
Сколько стоит юридическое сопровождение сделки?
Стоимость зависит от вида недвижимости, истории перехода прав, количества участников, объёма документов и необходимых действий. Можно согласовать проверку объекта и письменное заключение либо сопровождение сделки в более широком объёме. Состав услуг и их стоимость определяются до начала работы и закрепляются в договоре.
Оставить заявку
Дело ведёт партнёр фирмы
Денис Халаев
- Управляющий партнёр юридической фирмы «Халаев, Свотнев и партнёры»