с неспособностью гражданина понимать значение своих действий или руководить ими в момент совершения сделки
Споры, возникающие из сделок с недвижимостью
Помогаем разрешить споры, возникающие из договоров купли-продажи, дарения, мены и других сделок с недвижимостью. Такие споры могут касаться исполнения и расторжения договора, действительности сделки, регистрации перехода права, возврата имущества и денежных средств, а также защиты от требований третьих лиц.
О практике
Спор из сделки с недвижимостью может возникнуть как до государственной регистрации перехода права, так и после того, как объект уже передан покупателю и сведения о новом собственнике внесены в ЕГРН. Причиной конфликта могут стать отказ одной из сторон исполнять договор, обнаружение скрытых обременений, оспаривание сделки самим продавцом или третьими лицами.
Наиболее распространены споры по договорам купли-продажи, дарения и мены недвижимости, предварительным договорам, соглашениям об авансе и задатке, а также сделкам с долями в праве общей собственности. В таких делах необходимо определить не только действительность договора, но и судьбу недвижимого имущества, произведённых платежей и зарегистрированного права.
Исполнение и расторжение сделок с недвижимостью
Заключение договора и государственная регистрация перехода права собственности имеют разное юридическое значение. Подписанный сторонами договор создаёт взаимные обязательства, однако право собственности на недвижимость по общему правилу переходит к приобретателю после внесения соответствующей записи в ЕГРН.
Если одна из сторон уклоняется от исполнения сделки, в зависимости от обстоятельств могут быть заявлены требования о передаче недвижимости, оплате её стоимости, государственной регистрации перехода права, расторжении договора, возврате переданного имущества или денежных средств, а также взыскании убытков и предусмотренной договором неустойки.
Основанием для расторжения договора могут стать существенное нарушение его условий, отказ передать объект, длительная неоплата, наличие нераскрытых прав третьих лиц или иные обстоятельства, при которых сторона в значительной степени лишается того, на что рассчитывала при заключении сделки. Само по себе нарушение договора не всегда влечёт его расторжение. Необходимо учитывать характер нарушения, условия договора и возможность применения другого способа защиты.
Признание сделки с недвижимостью недействительной
Сделка может быть недействительной только по основаниям, предусмотренным законом. Оспоримая сделка признаётся недействительной судом, тогда как ничтожная сделка недействительна независимо от такого признания. От правовой квалификации зависят круг лиц, имеющих право обратиться с иском, предмет доказывания, срок исковой давности и последствия рассмотрения дела.
Споры о недействительности сделок с недвижимостью могут быть связаны:
с существенным заблуждением относительно характера сделки или её предмета
с обманом, насилием, угрозой или использованием неблагоприятных обстоятельств
с отсутствием необходимых полномочий, согласия супруга, органа опеки или другого предусмотренного законом согласия
с нарушением обязательной нотариальной формы или иных установленных законом требований
с совершением мнимой или притворной сделки
с нарушением установленного законом запрета на распоряжение имуществом
со злоупотреблением правом и совершением сделки в обход закона
Наличие конфликта между сторонами, неравноценность встречного предоставления или последующее сожаление о продаже сами по себе не означают недействительность сделки. Каждое основание требует установления предусмотренной законом совокупности обстоятельств и их подтверждения допустимыми доказательствами.
Недействительность сделки и судьба недвижимости
Признание сделки недействительной не всегда автоматически возвращает недвижимость первоначальному собственнику. Если объект остаётся у другой стороны оспариваемой сделки, может применяться реституция (возврат сторонами всего полученного по сделке). Однако если недвижимость впоследствии была продана или подарена другому лицу, необходимо учитывать правила об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикация) и защите добросовестного приобретателя.
В таких случаях важно установить, как недвижимость выбыла из владения собственника, возмездно ли она приобретена нынешним владельцем, знал ли он о неправомерности отчуждения и какие обстоятельства сопровождали последующие сделки.
Мы оказываем юридическую помощь по делам:
- об исполнении и расторжении договоров купли-продажи, дарения, мены и других сделок с недвижимостью
- о передаче объекта недвижимости и взыскании его стоимости
- о государственной регистрации перехода права при уклонении другой стороны
- о признании сделок недействительными и применении последствий их недействительности
- о возврате недвижимого имущества и уплаченных за него денежных средств
- о взыскании аванса, задатка, неустойки и убытков
- о понуждении к заключению основного договора на условиях предварительного договора
- о переводе прав и обязанностей покупателя при нарушении преимущественного права покупки доли
- о защите прав продавцов, покупателей и последующих приобретателей недвижимости
- об оспаривании требований третьих лиц, направленных на признание сделки недействительной
Как мы можем помочь
В зависимости от характера спора мы:
- устанавливаем надлежащий способ защиты нарушенного права
- заявляем перед судом ходатайство о назначении судебно-психиатрической, почерковедческой, оценочной или иной экспертизы и представляем интересы доверителя
- заявляем ходатайства о запрете регистрационных действий и применении других обеспечительных мер
- представляем интересы доверителя в судах первой, апелляционной и кассационной инстанциях
- сопровождаем исполнение решения суда
Практику ведут оба партнёра
Денис Халаев
Управляющий партнёр юридической фирмы «Халаев, Свотнев и партнёры»
Специализируется на разрешении экономических (хозяйственных) споров, споров в сфере недвижимости, строительства и землепользования
Профиль на zakon.ru (откроется в новой вкладке) — профессиональный юридический форум
Николай Свотнев
Партнёр юридической фирмы «Халаев, Свотнев и партнёры»
Специализируется на разрешении споров с органами государственной власти, споров о правах на имущество, защите персональных данных
Профиль на zakon.ru (откроется в новой вкладке) — профессиональный юридический форум
Вопросы и ответы
Сколько стоит консультация и ведение спора?
Устная консультация стоит от 5 000 рублей. Ведение гражданского дела в суде первой инстанции в Москве и Московской области — от 80 000 рублей. Итоговая стоимость зависит от сложности спора и объёма работы и закрепляется в договоре. Госпошлины, экспертизы и другие расходы оплачиваются отдельно.
Чем подтверждается ваш профессионализм?
В разделе «Команда» размещены сведения об образовании, опыте и специализации юриста. В разделе «Публикации» можно ознакомиться с нашими материалами и разборами судебной практики. На консультации мы объясним возможные решения вашего вопроса и связанные с ними риски.
Сколько времени занимает разрешение спора?
Срок зависит от обстоятельств сделки, имеющихся доказательств и необходимости экспертизы. Если потребуется суд, рассмотрение дела может занять несколько месяцев, а при обжаловании — дольше. После изучения документов мы обозначим этапы работы и ориентировочные сроки.
Какие документы нужно подготовить?
Для начала понадобятся договор, документы об оплате, акт передачи недвижимости и переписка с другой стороной. Если имеются предварительный договор, соглашение об авансе или задатке, выписка из ЕГРН - подготовьте их тоже. Если часть документов отсутствует, подскажем, как их получить.
Можно ли оспорить сделку, если недвижимость уже зарегистрирована на покупателя?
Да, регистрация права собственности не исключает возможности оспорить сделку. Для этого нужны предусмотренные законом основания и подтверждающие их доказательства. Мы изучим обстоятельства сделки и оценим, есть ли основания для обращения в суд.
Можно ли вернуть задаток, если сделка не состоялась?
Это зависит от причины срыва сделки. Если за неё отвечает продавец, получивший задаток, по общему правилу он должен вернуть двойную сумму. Если ответственность несёт покупатель, внесённый им задаток может остаться у продавца. Перед предъявлением требований мы проверим соглашение и обстоятельства отказа от сделки.
Какой срок давности по таким спорам?
По требованиям о недействительности сделки срок может составлять один или три года (в зависимости от основания). Для многих споров об исполнении договора действует общий трёхлетний срок. Начало отсчёта тоже различается, поэтому важно проверить сроки по вашему вопросу до обращения в суд.
Оставить заявку
Дело ведёт партнёр фирмы
Денис Халаев
- Управляющий партнёр юридической фирмы «Халаев, Свотнев и партнёры»