Разрешение споров, связанных с государственной регистрацией прав и государственным кадастровым учётом недвижимости

Создание или приобретение недвижимости, изменение ее характеристик, раздел земельного участка, регистрация аренды, ипотеки и иных обременений требуют внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости. Документы могут быть возвращены без рассмотрения, учетно-регистрационные действия приостановлены, а при неустранении выявленных препятствий завершены отказом.

Способ защиты зависит от причины принятого решения. В одних случаях достаточно представить недостающий документ или исправить межевой либо технический план, в других требуется обжалование решения Росреестра, а при наличии спора о принадлежности недвижимости — предъявление иска к лицу, за которым зарегистрировано право собственности.

Государственный кадастровый учет подтверждает существование объекта с характеристиками, позволяющими определить его как индивидуально-определенную вещь, либо прекращение его существования. Государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода или прекращения права, ограничения права или обременения недвижимости. Эти понятия разграничены статьей 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Учет и регистрация проводятся одновременно либо раздельно. Основаниями служат договор, акт органа власти, свидетельство о праве на наследство, вступившее в силу судебное решение и другие документы, перечисленные в статье 14 Закона № 218-ФЗ. Для кадастрового учета в зависимости от вида объекта могут потребоваться межевой или технический план, карта-план территории либо акт обследования.

Возврат документов без рассмотрения производится по формальным основаниям, предусмотренным статьей 25 Закона № 218-ФЗ. Приостановление принимается после правовой экспертизы документов, если регистратор обнаружил препятствие для учета или регистрации.

К распространенным основаниям приостановления относятся:

Полный перечень оснований и сроки приостановления установлены статьей 26 Закона № 218-ФЗ. По общему правилу приостановление действует до устранения причины, но не более трех месяцев; для отдельных случаев установлены иные сроки. Если причины не устранены, принимается решение об отказе по статье 27 Закона № 218-ФЗ.

Если замечание соответствует закону и может быть устранено, обычно эффективнее представить недостающий документ или исправленный кадастровый документ. Обжалование оправданно, когда регистратор требует документ, не предусмотренный законом, неправильно толкует представленные документы либо выходит за пределы своих полномочий.

С 1 января 2026 года решение о приостановлении как кадастрового учета, так и государственной регистрации прав можно обжаловать в апелляционную комиссию. Заявление подается в течение пятнадцати рабочих дней со дня принятия решения. Обращение в комиссию не является обязательным досудебным порядком.

Комиссия рассматривает только решение о приостановлении, но не последующий отказ. Удовлетворение заявления отменяет приостановление и влечет повторное рассмотрение документов государственным регистратором, однако не означает автоматического внесения сведений в ЕГРН. Порядок установлен статьями 29, 31.1 и 31.2 Закона № 218-ФЗ.

Порядок судебного разбирательства зависит от характера спора:

Разграничение публично-правового спора с органом регистрации и спора о зарегистрированном праве разъяснено в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2022 года № 21.

Законность решения или действия Росреестра проверяется по правилам главы 22 КАС РФ либо главы 24 АПК РФ с учетом компетенции соответствующего суда. Если оспаривается само зарегистрированное право, спор разрешается в исковом производстве по ГПК РФ или АПК РФ. Содержащиеся в ранее принятых судебных разъяснениях ссылки на главу 25 ГПК РФ являются устаревшими: эта глава утратила силу с 15 сентября 2015 года, а соответствующие дела в судах общей юрисдикции рассматриваются по главе 22 КАС РФ.

Согласно пункту 26 указанного Постановления Пленума, если установлены все необходимые обстоятельства и у органа отсутствует свобода выбора, суд может обязать его совершить конкретное действие. Если регистратор должен дополнительно оценить документы, суд обязывает повторно рассмотреть заявление с учетом правовой позиции, изложенной в судебном акте.

Техническая ошибка возникает непосредственно при внесении сведений в ЕГРН и приводит к их несоответствию документу-основанию. Реестровая ошибка первоначально содержится в межевом или техническом плане, акте обследования либо ином документе, сведения из которого были перенесены в ЕГРН.

Порядок исправления установлен статьей 61 Закона № 218-ФЗ. Для устранения реестровой ошибки могут потребоваться новые кадастровые работы и исправленный межевой или технический план. Если исправление способно повлечь возникновение, прекращение или переход зарегистрированного права либо нарушить права другого лица, вопрос разрешается судом.

Вступившее в силу решение суда является основанием для кадастрового учета и регистрации по статье 58 Закона № 218-ФЗ. Судебный акт должен позволять определить правообладателя, вид права, объект недвижимости и действие, подлежащее совершению.

Если суд разрешил спор о границах объекта и указал все необходимые сведения, включая координаты характерных точек, представление межевого или технического плана не требуется. В остальных случаях для исполнения решения могут понадобиться документы, не являющиеся правоустанавливающими.

В пунктах 52, 53 и 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 разъяснено: если регистратор нарушил порядок регистрации, но спор о праве отсутствует и права других лиц не затрагиваются, допустимо оспаривание его решения. Если право зарегистрировано за другим лицом, иск предъявляется к этому правообладателю, а Росреестр обычно участвует как третье лицо. Само по себе требование об аннулировании записи ЕГРН спор о праве не разрешает.