Зачем обращаться к юристу перед покупкой квартиры, если сделку уже сопровождает риелтор?

Помню, когда я только начинал юридическую практику ко мне за помощью обратился мой знакомый. Назовём его Александром. Вот его история.

Саша решил приобрести двухкомнатную квартиру в Красной Поляне за 15 миллионов рублей. Для этого он продал свою квартиру где-то в Нижнекамске, занял деньги у родственников, друзей и друзей друзей, а недостающую сумму взял в потребительский кредит (с ипотекой на вторичном рынке возникли сложности).

Сделку сопровождал представитель одного из многочисленных сочинских агентств недвижимости. Риелтор, назовём её Татьяной, подобрала подходящий объект: квартиру, в которой, по её заверениям, можно было зарегистрироваться и не опасаться иска о сносе дома. Для знакомых с особенностями сочинского строительства последнее обстоятельство существенно важно.

Квартира находилась в пятиэтажном панельном доме, построенном для размещения волонтёров во время Олимпиады. Раньше жильё было муниципальным. На фоне местных историй с самовольными постройками такой вариант казался Александру достаточно надёжным (на самом деле абсолютное заблуждение, т.к. квартира в «олимпийских коробках» пригодна разве что под сдачу «посуточно»).

Татьяна предоставила выписку из ЕГРН. Зарегистрированных ограничений и обременений квартиры в ней не было.

При участии риелтора Саша заключил с продавцом соглашение о задатке и передал ей наличными полтора миллиона рублей (10% стоимости квартиры).

Продавца назовём Антониной. Квартира принадлежала ей и четверым несовершеннолетним детям на праве общей долевой собственности. Соглашение Тоня подписала от своего имени и в интересах детей.

По его условиям продавец должна была подготовить квартиру к продаже и заключить основной договор купли-продажи не позднее чем через месяц. При нарушении обязательств с её стороны предусматривался возврат задатка в двойном размере. Если же от покупки отказывался Александр, Тоня могла оставить деньги себе.

Для Саши всё выглядело убедительно: квартира устраивает, цена согласована, срок установлен, ответственность продавца прописана в договоре. Есть выписка без обременений. Сделку сопровождает специалист из агентства. Все «it is okey».

Месяц прошёл, но договор купли-продажи стороны так и не заключили.

Тоня переносила сроки, обещала, что нужно ещё немного подождать (потерпеть), а затем и вовсе перестала отвечать на звонки. Риэлтер Таня пожала плечами, предложила посмотреть другой объект и пообещала небольшую скидку на свою комиссию (с барского плеча).

Александра такой вариант не устроил. Он уже продал своё жильё, собрал необходимую сумму, взял кредит и рассчитывал, что через суд можно заставить Антонину выполнить договорённости, для чего и обратился ко мне.

Что удалось установить?

В отношении Антонины велось несколько исполнительных производств. Общая сумма задолженности превышала пять миллионов рублей. Как выяснилось, исполнительные листы поступили судебным приставам незадолго до подписания соглашения с Александром. Ограничения в отношении недвижимости наложили позднее, примерно через два месяца после передачи задатка.

Таким образом, представленная риелтором выписка действительно не содержала сведений об обременениях. Но долги Антонины к этому времени уже существовали.

Важно. Сама по себе выписка из ЕГРН не заменяет проверку продавца. Она позволяет узнать о зарегистрированных правах, ограничениях и обременениях недвижимости и только.

Условие о двойном задатке выглядит привлекательно. Но откуда возьмутся три миллиона рублей у человека, который уже должен другим кредиторам больше пяти миллионов?

Затем обнаружилось ещё одно обстоятельство. Тоня ранее была судима за мошенничество. Соответствующая информация нашлась при проверке опубликованных на сайте суда судебных актов.

Криминальное прошлое само по себе не лишает человека права продавать недвижимость. Однако покупателю стоило знать об этом до передачи крупной суммы и оценивать все совокупности.

Отдельного внимания требовали права детей.

Антонина была собственницей только своей доли. Принадлежавшими детям долями она не могла распоряжаться исключительно по собственному усмотрению. Для их продажи требовалось предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Такие правила установлены пунктом 2 статьи 37 ГК РФ и распространяются на родителей в силу пункта 3 статьи 60 СК РФ.

Другого жилья у Антонины не было. Само по себе это обстоятельство не означает, что опека в принципе не могла разрешить продажу. Cемья вправе продать единственное жильё, чтобы приобрести другое. Однако необходимо было выяснить, как будут обеспечены интересы детей. Например, какие доли они получат в приобретаемой квартире.

Имел значение и возраст каждого ребёнка. По общему правилу за детей до 14 лет договор подписывает родитель как законный представитель (статья 28 ГК РФ). Дети от 14 до 18 лет подписывают договор самостоятельно с письменного согласия законного представителя (статья 26 ГК РФ).

Оставался вопрос, с которым первоначально пришёл Александр: можно ли заставить Антонину заключить договор и передать квартиру?

Стороны подписали соглашение о задатке. Предварительный договор купли-продажи они не заключали.

Для понимания проблемы нужно пояснить связь между этими документами. Пункт 4 статьи 380 ГК РФ допускает обеспечение задатком обязательства заключить основной договор на условиях предварительного договора. Возможность требовать заключения основного договора при уклонении другой стороны предусмотрена пунктом 5 статьи 429 ГК РФ. Сам факт передачи денег такого права автоматически не создаёт.

При этом в подобных ситуациях необходимо изучать содержание соглашения: документ с названием «соглашение о задатке» может одновременно содержать условия предварительного договора. Название не позволяет обойти требования закона. На необходимость оценивать содержание договора независимо от его наименования указано в пункте 47 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49.

По действующим правилам отчуждение недвижимости несовершеннолетнего подлежит нотариальному удостоверению (часть 2 статьи 54 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Согласно пункту 2 статьи 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного. Следовательно, предварительный договор продажи такой квартиры также требует нотариального удостоверения. Несоблюдение этой формы влечёт его ничтожность.

В итоге Саша обратился в суд с денежными требованиями к Антонине. Суд взыскал с неё деньги по соглашению. Однако после получения решения возник вопрос, который следовало задать ещё до передачи задатка: за счёт чего должник будет платить?

Имущества, за счёт которого можно было бы реально вернуть Александру деньги, у продавца (жулика) — нет. Квартира оставалась единственным жильём Антонины и её детей, причём самой Антонине принадлежала только доля.

Доли детей нельзя использовать для погашения личных долгов матери. Родители не имеют права собственности на имущество ребёнка (пункт 4 статьи 60 СК РФ).

Единственное пригодное для постоянного проживания жильё должника по общему правилу защищено от взыскания. Конечно, эта защита не абсолютн, но сама по себе задолженность не позволяет продать любую квартиру и рассчитаться с кредиторами.

Позднее выяснилось, что Александр был не единственным покупателем, передавшим Антонине деньги. Аналогичные соглашения она заключила ещё с несколькими людьми.

Каждый рассчитывал приобрести квартиру. Каждый передавал деньги в расчёте на будущую сделку. В итоге у каждого появилось требование о возврате уплаченного.

Примерно через три года Антонину вновь осудили за мошенничество по нескольким эпизодам. Причём её деятельность не ограничивалась недвижимостью. НО, очередной приговор не обеспечил появления денег (з/п в колонии не высоки), которые можно было бы ему вернуть. По состоянию на дату публикации статьи, согласно банку данных ИП (не путать с индивидуальным предпринимателем) общая сумма долгов Антонины превышает двадцать миллионов рублей.

Конечно, среди риелторов есть профессионалы, которые внимательно изучают документы, выявляют риски и даже привлекают юристов к сложным сделкам. Их работа действительно помогает покупателю.  В этой истории Александру подобрали квартиру, предоставили выписку, организовали подписание соглашения о задатке и передачу крупной суммы. При этом вопросы о правах детей, возможности заключить основной договор, не говоря уже о проверки самого объекта (его пригодности для жизни) и юридической проверки продавца недвижимости, сделано не было.

Юрист перед покупкой квартиры нужен в том числе для того, чтобы определить следующие вопросы:  кто вправе распоряжаться квартирой? Какие разрешения необходимы? Можно ли выполнить условия продажи в установленный срок? Что именно подписывает покупатель? Как будут передаваться деньги и что произойдёт, если сделка сорвётся? За счёт чего продавец сможет вернуть полученное?

Александр хотел купить квартиру, вложил в эту покупку собственные и заёмные деньги, а получил судебное решение, которое фактически не возможно исполнить.

Конец истории…